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看屋買房 10 大心得分享！首購族必須知道的購屋注意事項，買房懶人包！

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看屋買房注意事項懶人包，首購族請先抓到這些重點再去看房！

人生歲數步入 3 開頭，就等於進入了下一個階段，對於第一次找「起家厝」 看屋買房 中需要注意的眉眉角角細節真的很多。在找房的這期間我逢人就問你有買房過嗎？你家有請室內設計師嗎？有裝潢過嗎？終於…我們在台南置產，在辛苦的 看屋買房 過程中，買下人生中的第一間房子，也就是所謂的起家厝！！（灑花）

 

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在這一路上，經歷許多辛苦過程，包含找不到想要的房子、想要的房子沒買到…等，到最後終於找到理想中的家。整理分享了十項我們在台南看房、買房時的心得、注意事項，讓同在買房路上的人、準備買下第一間房子的首購族更有心理準備！（握拳）

 前情提要

我跟男友長年在台北工作，住在一間 6-7 坪小套房中（月租 9,000），想換大一點房子住，看看一看怎麼都覺得租金越來越貴貴，想要買房，卻又被動不動 60、70 萬 / 坪的台北房價嚇死。

當然有人會說買三重、新莊、板橋或南港汐止比較便宜阿！對，是「比較」便宜沒錯，但也要約 40 萬/坪左右，以我的薪水來說…大概只能一年賺一坪的房價，讓我們遲遲下不了手。因為剛好有轉職回南部的機會，開啟了台南看房的旅程。最後我們買了台南透天，所以以下大部分買房重點，除了每個想要買房的人都可以參考外，其中幾項會更適合在台南買房及買透天的人參考 🙂

如果想要看台北公寓買房注意事項，可以到小資族波妮的 blog 去看看，畢竟公寓跟透天厝還是有蠻多不一樣，連結在下面喔。

一、買房動機

有人跟我提過房子這麼貴，不如租房一輩子的觀點。會有這樣的觀點，多數是認為想要住的房子買不起，倒不如用租的可以花比較少的錢享受更大的空間。但另一派（就是我）的想法是，我寧願自己繳房貸，也不要幫別人繳房貸。

仔細深究一下「買房派」及「租屋派」兩幫人，會發現雙方的立場都沒錯，只是哪一邊更適合自己的生活條件而已。

 租房派觀點

  1. 租房一輩子，不必在乎房子變成中古屋價值降低，也不需要因地震或是其他情形造成的房屋結構問題、遇到糟糕的建商負責。
  2. 找一間負擔得起的且心儀的房子租，用多餘的錢來維持自己的良好生活品質，假設想要出國或是滿足購物慾都相對簡單。

 買房派觀點

  1. 寧願自己繳房貸，也不要為別人繳房貸，希望可以留下一些資產給下一代，讓下一代不要這麼辛苦。
  2. 買房養老，避免老的時候租不到房子被趕來趕去。
    （但這點我覺得未來是房子多、少子化造成人口少的社會，應該是房子需要想辦法求租有人住，而不是房客怕沒地方住）

這期間一定會有人跟你說「現在房價很貴欸」、「大家都說之後會跌」，但是未來的事情誰知道？買不買也是操之在己，我自己的觀點是反正是自己住的，漲或跌根本不是這麼重要。其實有時候這些話漸漸會變成一個藉口，倒置自己麼買房進度停滯不前。

所以建議請先試想一下，你是真的準備好買房子的人了嗎？租屋跟買房，哪個比較適合你呢？

二、中古屋、預售屋、新成屋怎麼選？

買房時，第一個會遇到的議題就是「中古屋」、「預售屋」、「新成屋」怎麼選？

一開始我們的目標是台南中古屋，因為價格較能夠負擔得起，同時也可以維持自己的生活品質，打算以先買小再換大的購屋計畫進行。但當開始看屋時，才發現中古屋會遇到的問題實在太多，所以後來就改成一邊看預售屋及新成屋，一邊也看看 10 年內中古屋。

這期間也可以順便聽聽建商、仲介介紹間對各建案的相互比較，或是打聽看看自己心儀的物件在市場上的評價為何。

不過在經歷辛苦的看房過程、花費大把時間的過程後，我們心裡已把最終的目標放在「新成屋」上，一來是可以直接看屋況，二來也省得重新整修打理就管線的問題，但會付出的就是更多買房預算 ^^|||

此時，還會有一個最大心得就是…看屋時，務必先縮小地區範圍，再者設立房屋需求條件，例如：採光、通風、生活機能等，避免越看多越亂，花了許多時間跟體力，卻什麼心儀的物件都沒找到。我身邊有人最久看了一年多才下手買房，畢竟這麼大一筆金額，真的是急不得！

 中古屋

多數人看房，一開始會因為預算的問題，先挑選中古屋來看。

但老實說，中古屋需要注意的重點太多，包含設計裝潢、管線老舊問題，翻修的居家修繕費加疊在房價上，未必會比較划算。而且其中參雜的因子太多，建議多靠自己翻閱買中古屋的書籍或是藉由聊天從身邊人的經驗上多多學習。

最想提醒的是…，如果看到中古屋輕裝潢，那有可能是原本有問題，屋主刻意用輕裝潢包裝得比較乾淨漂亮，讓房仲比較容易賣好一點價格，所以看到很新的中古屋絕對不可以有賺到的心態，因為有可能是一場漏水或壁癌金玉其外敗絮其中的陷阱…，務必要仔細做好功課再下手！

但當然與不是每個屋主都這麼邪惡拉，所以我覺得買房這件事真的很求天時地利人和啊！！

 預售屋

首購族想買新屋通常會選擇預售屋，因為建商推出預售屋價格會比新成屋便宜，不過買預售屋的風險真的很多…，如果非評價良好的建商建議不要選擇預售屋！！！

預售屋可能遇到的風險
  1. 以為買預售屋的價格最便宜，但若遇建商風評不好或是市場房價低迷，那蓋好入住之後的房價不一定會比預售時高。
  2. 樣品屋太漂亮，但平面圖與實際蓋好的空間感有落差。
  3. 說一年內蓋好，但可能因為工程款不足或是產權問題，導致拖了兩年還沒交屋，此時跟銀行辦理履約保證非常重要！

不過買預售屋當然也有優點，像是議價空間大、可以提出客變需求、分期支付頭期款負擔較小。

但建議風險評估一定要做足，建議針對建商評價做好功課，驗屋時仔細再仔細，避免人生的重大決定卻導致憾事發生。

 新成屋

我們最後成交的房子為「台南透天新成屋」，主要是已經蓋好的房子，除了可以隨時交屋外，還可以直接看成屋的結構、格局是不是自己心中的理想物件。

而且已蓋好一陣子的建物，除了可以問問帶看其他物件的房仲評價外，更可以試著爬文、mobile 01，或是直接詢問已住進在此物件的鄰居或是正在裝潢整修的工班心得。記得～直接現場問住進去的人最準！！

至於價格部分，如果該建案已經剩沒幾間，那可能會買得便宜一點，不然買的價格可能不會差太多，這就涉及的如何議價跟自己有多麽愛這間房子的問題了 ^^|||

結論，如果是找房仲的話，一定要先提出重點，例如採光、格局等需求，如果講了 A，房仲給你 B，那你就絕對該立刻換個房仲。如果講得夠清楚，好的房仲一定會用心幫忙找到心儀的物件。

最後我發現啊～問問身邊的買房的人，最後怎麼決定是買在哪裡、買哪一間的，問了 10 個，大概會有 7 – 8 個跟你說，走進來就覺得是這間了！

剛剛好這一種 感覺對了 也適用在是用在我們身上，只能說買房子也是靠一個緣份來著！如果因為任何原因沒買到，就都代表自己跟這間房子無緣，不要太飲恨，繼續找一定會找到！！

 

 想要的買不到，別怕！還有更好的！

說說自己的例子，一開始我在 591 上看到一個物件覺得愛到不行！光看平面圖跟 591 照片就愛死，更別說現場看根本跟我夢想中的房子，已經鋪好我愛的西班牙耐磨地板、紅點設計獎的壁燈、德國 BOSCH 的廚房設備、單體獨立浴缸，裝潢部分就已經省很多錢，當下真的超愛！

結果我們跟代銷小姐說好要在某一天去下訂金，除了當天離開時代銷小姐說了一句「我覺得你們還要想很久」（有種被看不起的感覺…）結果約定當天到了現場，代銷小姐說前天已經被訂走了！！但根本沒有跟我們說害我們多跑一趟。

當下心裡真的是無限個 TMD，不過後來想想也沒錯，因為商人都很現實…有錢就是大爺，誠信根本放另一邊，只能說這種代銷非常可惡、超討厭！！

不過也要感謝他的可惡才讓我們買到最後這間房子，男友說這都是神的指示，哈哈！！

三、買房該準備多少頭期款？房屋貸款核貸成數？

頭期款可說是購屋置產的入場券，而買一間房需要自備多少頭期款呢？以目前銀行房屋貸款的條件來說，理想的房貸貸款成數為 8 成，意即某物件價值 1000 萬，只要自備頭期款 200 萬，剩下的 800 萬就可以房屋貸款來繳納。不過房貸一定可以貸到八成嗎？那可不一定！！

比如說…銀行針對物件估價時，會針對物件是否在蛋黃區、建案附近的嫌惡設施等條件進行評估。

若估價低於實際成交價時，即使八成，也無法帶到自己所需要的數目。ex. 房價 1000 萬，銀行估價只有 900 萬，那 900 萬的 8 成為 720萬，原本只需要付 200 的頭期款，就突然多了 80 萬出來。或者是因為本身的核貸條件，銀行行貸給你這麼多錢，都可能造成頭期款不足的情況發生。

找房的期間，我們就遇到一位代銷說某一個物件其實本來已經被下定，但因為買方貸款條件不足無法核貸成功，所以又空了出來。

當下覺得真的假的！？但後想想這可能只是代銷想要叫我們快下訂金的話術而已。

 造成核貸條件不足的情形

  • 借款人還款能力不足
  • 借款人年齡較大導致工作年限短於借款期限
  • 是否為特定 500 大企業的正式員工
  • 是否為年收入 50 萬元以上的軍公教人員
  • 以往貸款、信用卡的還款情形

當然除了以上還有多種條件會影響貸款結果，但這就必須讓專業的人去解釋了。

此外，還有許多貸款方式可以了深究，例如用青年首購房屋貸款、公教人員房貸、信貸貸頭期款、與建商談裝潢費一起貸款等，有機會再跟大家分享更多關於房屋貸款的事情！

當然還有不再房價內的花費，例如代書費，驗屋費等。

我知道買房的花費、房貸心得及注意事項是很多人關心的議題，這裡僅淺談，之後會再另外分享一篇文章分享！

四、購屋地區的重要性

購屋地區會是我建議在看房時的第一篩選條件！先把自己想要或熟悉的區域抓出來，比如說從工作地點、從小到大的生活環境等去看房，這樣除了可以針對該區的建案縮小自己的看屋範圍，也可以因此知道住在附近的好與壞。

從地區又可以延伸出三個議題，分別為「嫌惡設施」、「生活機能」及「周遭環境」。

 嫌惡設施

對於生命安全或是生活造成干擾的設施，比如說會加油站、高壓電塔，或是高架道路、寺廟等。

就我自己的經驗有遇過兩種嫌惡設施，一是寺廟，只要是神明生的時候就很可能整天都在熱鬧，對於早上喜歡睡晚一點或是很怕吵的人會比較困擾；另一個，則是我家樓下開的海產店…經常有人會喝酒聊天聊到很晚還大吼大叫，每次在隔天要上班的晚上都會特別惱怒我…。

而且嫌惡設施也有可能會影響房價，務必多多注意！！

 生活機能

對於習慣外食的人，用走的就可以買到吃的是一件非常重要的事！畢竟像我這種不會下廚的人，買外食真的是很重要的一件事。

如果喜歡運動的，住家附近有沒有健身房也很重要，所以在找房子前務必要先看看自己的生活所需，不要將就較低的房價而住比較遠，但其實生活起來卻是太不方便。

 周遭環境

  • 明星學校
  • 採光、安靜 or 吵鬧、通風
  • 是否常淹水、地震
  • 是否為無尾巷
  • 房屋土地前身是做什麼用的？

 少子化問題構成的買屋影響

再補充一個有關「購物地區」的觀點…就是有關於未來少子化的問題。

試想一下，如果買的房子位在蛋白區，價格較低。但 10 幾、20 年後因少子化問題人口變少，是不是多數人會漸漸移往蛋黃區居住？這樣當初買在蛋白區的價格是否會下跌呢？環境生活機能是否還會如現在好呢？

只能說買房要考慮的真的很多，無論現在或是未來都是影響房價的因子啊（哭）

五、風水與格局

可能因為在南部長大，所以對於風水這件事還蠻在意！但是我說的是「在意」，不是「刻意」，刻意像是財位在哪就一定要怎樣，桃花怎樣什麼的，只要大方向的風水 ok，那我就可以接受了。

好吧其實說是風水，但也可以說是以科學的方式來看住房的居住品質，至於科學與風水間的關係，網路上有很多我就不多說明，但列出幾個我比較在意的重點來分享。

我在意的風水

  • 大門需有玄關
  • 開門不見灶、不見廁
  • 門不能對開
  • 沙發、床上不能有梁柱
  • 床頭、床腳不能對窗
  • 床頭不能是浴廁

其實在看公寓的時候，我遇到了非常多風水上的問題，光看平面圖就可以被我打槍非常多物件。

主要是因為現在建設公司會希望讓房間使用空間最大化，而設計不考量風水的問題…最後只能用花錢裝潢救回來。但說了這麼多…發現後來看透天後，覺得透天的風水實在簡單多了。

只有「房間及廁所都必須有對外窗」、「廁所門不開在廚房」，那幾乎就可以滿足我對於風水的條件了！

六、買房時常見的議價話術

在 看屋買房 時，會出現的角色大概就是建商、代銷及房仲。通常新建案的預售屋或是新建案會是由建商自己賣或是請代銷幫忙賣，當然～房仲也可以賣新建案。這又是一門複雜的議題，有空在寫詳細來討論。

但如果是中古屋的話，通常就是由房仲協助銷售。在與賣方交涉的時候，常常遇到一種反正你沒買也有人會買的那種態度，可是如果真的很喜歡，有時候好像也只能一頭栽進去（只怪自己議價能力不足，哭哭）

 房仲話術範例

  • 這間已經有人下斡旋了，說要 XXX 萬，但屋主說 XXX +60 萬，看你們要不要下高一點比較有機會。

七、買房簽約注意事項

  • 代書費用
  • 保固期
  • 合約鑑賞期
  • 外觀裝潢
  • 社區維修費用

八、驗屋需要找驗屋師嗎？

簽約後，通常在合約鑑賞期期間，會跟賣方約時間驗屋。

因為我們的建案是由建設公司直接銷售，於是跟建設公司約好時間後，就有建商配合的工班一起現場驗屋。原本怕建商配合的工班不會驗太仔細，自己上網作功課查了許多驗屋方式，最後覺得好複雜…有點想乾脆花錢請專業驗屋幫忙驗。

但最後朋友建議不用請，因為有些問題真的是住進去才會知道，所以建議我們直接問當地入住的鄰居或看有沒有正在施工的工班，用問的最準確！如果未來裝潢有找設計師的話，那更可以在驗屋時請設計師一起去，通常設計師會知道許多細節幫忙看，也省下上萬塊的錢請驗屋師到現場！

當初我們為了省錢，是直接沒有請驗屋公司，就決定要自己驗。後來發現只要做好功課，其實用簡單的工具自己驗屋也是不會太難，我把當初自行驗屋的心得整理成一篇文章囉，有興趣的可以在點下面連結參考。

 驗屋重點

  • 地板（室內、陽台）是否有空心磚
  • 磁磚是否有貼歪
  • 接縫處水泥是否有封好 ex. 廁所馬桶
  • 牆面是否有雞爪痕
  • 水壓狀況是否正常
  • 天花板牆壁是否漏水
  • 水管是否流通、排水管是否會積水
  • 建商送標配廚房、浴室、洗手間是否可正常使用

後來我們採自己驗屋的方式，一共準備了捲尺、有色膠帶、手電筒、硬幣、燈泡、彈珠、相機等工具，覺得有做好功課的話，其實自己驗就很可以；但如果不想自己做功課的話，既然都買房子了，驗屋的一兩萬塊好像也變成小錢了。

 買屋，暴雨後的慘案

說到驗屋，如果不找驗屋師，那也一定要找一天暴雨過後去看房。

這就必須要來提一下鄰居的慘痛經驗…。

鄰居驗屋過後沒有問題，已經裝潢好，鋪好耐磨地板也入住了。但是在某次颱風天連續幾天暴雨後，卻發現門窗關好了，但地板怎麼濕濕的？後來請抓漏專業人員來，才發現因為窗外外牆的牆壁疑似偷工減料，導致雨水經牆壁流進室內，搞得超想哭。

讓我們當下也趕快去檢查，幸好我們這間沒事！！

九、室內設計與裝潢

需不需要室內設計師，主要是看個人對於住宿環境的需求，當然可以不請設計師只用家具當裝潢，自己設計畫平面圖後統包給師傅處理。

但有沒有找到好的統包師傅，統包師傅的設計能力又是另一個成就好壞的重要因子。所以如果有預算的話，請相信專業，請一位評價、信譽良好的室內設計師絕對不會讓自己失望。

本來還在猶豫要不要自己設計看看，真的是越看越多，越發現有些真的是經驗法則才能夠造就的好設計。恰巧又聽了我朋友的分享案例，讓我更覺得我想要有一個我夢想中的家，那真的需要設計師來幫我實現才行。

 分享一下朋友的裝潢案例

他自己畫平面圖，直接統包給師傅處理，但後來發現師傅再問一些泥工、磚頭施工的手法時他都不太了解，還要花很多時間研究，要不是他當時沒工作都可以在現場監工的話，可能就會導致施工延宕。

也因為有許多細節不懂，不單是平面這麼簡單而已，所以施工出來的結果有些也不如預期。因此建議想要自己設計的人，一定要有人幫忙畫 3D 圖，並且要花大量的時間做功課才行。

十、驗收入厝

因為現在還在走室內設計的討論、裝潢施工的階段，所以室內設計跟裝潢以及驗收入厝還沒有心得分享。如果想要追蹤我新房的後續進度，可以先追蹤我的 Facebook 或 Instagram。

這篇也會持續更新！ :)))

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